☆68.第68章房產開發
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第68章 房產開發
“我和阿豪正是看好特區未來的發展，才願意先人一步，看看能不能與特區房管局達成合作，進行房地產開發！”李軒點點頭說道，聽了對方剛才說的的幾句話，他對這個劉局長一下子多了幾分好感，“但我們有幾個問題需要明確一下！”
“李生，我已經感覺出來，你對我們大陸的看法很真誠，並沒有帶上偏見。有問題你盡管提，不用彎彎繞，我們已經把你當做自己人，大家可以一起商量解決！”蔡永民適時說了一句。
李軒環顧了一下眾人，才不緊不慢的開口道：“大家可能都已經知道阿豪的身份，他是林氏集團林桂泰先生的兒子。我想蔡局長和副局長之前，也肯定聯絡過像林氏地產等香港知名的一眾大型房產開發公司。
利潤少一點對那些大公司來說反倒是次要問題，他們更看重的是規避風險。所以除非深海特區顯露出非常明顯的發展潛力，否則他們是不願意，來趟這個在他們看來充滿未知風險的渾水！
但我和阿豪不一樣。阿豪他不願繼續庇護在林氏集團的陰影下，有自己出來闖蕩一番事業的壯志雄心！我又正好有點閑錢，願意拿出來搏一搏！而我們倆又都看好深海特區未來的發展，於是一拍即合，成立了飛鴻置業！
飛鴻置業是個剛成立幾天的小公司，總經理阿豪也是個初出茅廬的學生仔，我倆都不避諱我們的劣勢。但相比於其他公司，飛鴻置業的優勢也很明顯，因為阿豪有一個叫林桂泰的父親做後盾。
就像現在，飛鴻置業剛剛成立，他立刻可以從林氏地產找來了張文錦先生這樣，既有建築行業豐富工作經驗，又出生在大陸，對香港和內地情況都十分了解的人才加盟！
如果飛鴻地產下定決心投資深海市的地產項目，阿豪可以借助林氏地產強大的設計團隊，幾天內很快就能拿出詳細又合理的項目設計方案！這些都是妙麗集團的老板劉成就不能比擬的，他是做百貨批發零售的，搞房地產其實是個外行！
阿豪既然決定脫離林氏的羽翼自立拼搏，資金上的問題會由我來全權承擔！飛鴻置業現在的註冊資本是一百萬港幣，如果有需要我隨時可以把這個金額翻十倍。
來特區之前，我剛剛和渣打、匯豐兩家銀行的高級經理碰過面，他們都願意給我的另一家企業——香港東方電子科技有限公司，提供上千萬美元的信用擔保，所以我們的實力絕對值得信賴！”
李軒不失時機的開始展露己方的實力，林桂泰這張虎皮果斷被他借來披在林瑜豪身上，至於接下來的事情就交給林瑜豪負責了。
“劉局長，付局長，我先要向兩位確定一個問題，你們之前與妙麗集團合作開發東湖麗苑項目中承諾的，也就是關於購房配戶口的條款，是否也適用於與我們飛鴻地產的合作項目？”林瑜豪按照之前和李軒商量好的計劃，順勢接過話頭。
其他人還震驚於在李軒之前說的，可以獲得上千萬美金的銀行背書，一時沒有回過神來。
只有付耀南局長還算鎮靜，他用餘光掃過一臉淡然表情的李軒，才開口回答林瑜豪提出的問題：“是的，沒錯！這項政策已經取得市委的批準，如果飛鴻地產願意來特區投資，你們的項目同樣適用於這條政策！”
林瑜豪微微舒了一口氣，用一種非常坦誠的語氣說道：“這樣就好！深圳離香港市區實在太遠，往來兩地還要經過蘿湖海關，實在很不方便。而深海市的房地產項目在本地銷售不太現實，肯定要拿到香港去銷售。
想讓香港市民大老遠跑來深海市買房自住，肯定不現實。按照我們飛鴻置業的分析，真正有意向購房的群體是那部分，近些年從大陸去往香港發展，卻依舊有家人留在大陸老家的新香港市民。
如果在深海市買房能夠送戶口，他們不但能就近照顧親人，還能解決家人的城裏人戶口問題。要知道在你們大陸，農村戶口和城市戶口是一條難以逾越的天塹，有了這個**，足夠吸引一大批人出手買房！”
劉遠飛也同意的點了點頭：“香港解放前總人口還不到一百萬，四九年解放時跑過去幾十萬，三年困難時期偷－渡過去幾十萬，從七七年到現在又連偷渡帶合法，去了幾十萬。這些從大陸過去的人，絕大部分都還有家人在內地！”
“一般來說，很富的人早就把全家人一起接到香港了，剩在大陸的親戚不一定願意去顧。而太窮的人，自身難保，就是有這個意願也顧不上家人。只有不窮不富的人才最顧家！
所以我和錦哥仔細分析了，這批人現在大都是香港的普通市民出生，有一些積蓄但不會太多。因此為他們量身準備的房子面積不能太，四到五百尺為最佳！
以港島東區的太古城為例，這幾年房價連連飆升，相同面積的房子新開盤樓花售價都在50萬以上。如果深海的房子每尺的售價定在250港幣左右，一套房子的售價剛好十萬出頭，只有香港的五分之一，肯定能吸引不少人的眼球！”林瑜豪繼續斯條慢理的說道。
“現在的關鍵問題是，飛鴻置業如果和特區房產開發公司合作，雙方怎麽分配利潤的問題！”李軒接了一句。
這個問題，只有房管局的兩位局長才有發言權。蔡永民和付耀南對視了一眼，才開口說道：“參照之前與妙麗集團的合作，我們拿85%，你們拿15%。”
“我不同意，整個項目的開發過程都需要我們負責，貴方只是坐等收錢，我們拿的比例太低了！”林瑜豪搖了搖頭說道。
“事情不能這麽算，我們拿出的地皮才是最珍貴的資產。按你們香港的地產開發經驗，地價就至少占到了總成本的七成左右，而我們雙方的合作並不需要支付地價，所以我們拿大頭合情合理！況且你們拿到地後就可以向銀行申請建樓貸款，自身的資金壓力幾乎沒有！”付耀南解釋道。
“你知道劉成就為什麽願意接受這麽低的利潤分成嗎？”李軒出聲說了一句，吸引了所有人的註意力，“我猜你們簽署的合作協議中肯定沒有規定，買樓所得款項必須全部轉入受雙方共同監管的銀行賬戶的條款。
而售樓的事情肯定交給香港的妙麗集團負責，賣樓所得的全部款項自然先進入劉成就的個人腰包，等到項目徹底完工後才會與你們坐下來分錢。在這之前你們拿不到一分錢，所有的資金都會被他無償使用。
萬一他的妙麗集團在這中途發生風險，那些被他拿去周轉的資金，最終能不能到達你們手裏還是個未知數！既然風險全部由你們背了，他自然分成再低也樂意接受啊！”
付耀南、蔡永民的臉色一下子難看了下來，聽了李軒這麽一點撥，他們才發現自己竟然做了一回傻子。
“況且銀行的建樓貸款並沒有你們想象的那麽容易批，至少妙麗集團想要拿深海市的東湖麗苑，去香港的銀行申請貸款就很難，即使批下來利息也會很高！
我們之所以願意嘗試，是因為經過分析，項目在賣樓花時就一炮而紅的可能性很大！只要能賣出三分之一的樓花就能支持整個項目做完，所以我們願意搏一把！即使樓花賣不出去，也只是虧損一些前期投資而已，我們承受得起！”
所謂賣樓花就是房產項目還只存在於圖紙之上，房產公司就已經把房子拿出來售賣，以便提前回收成本。如果買房人願意提前一次性繳納全額房款，地產公司會給客戶一個最大的優惠折扣。客戶也可以選擇先付一部分定金，然後根據售樓合約，隨著項目的施工進度分期付款，這種方式的優惠力度比前一種要少許多。
這種賣樓花的方式，最早是由現在的香江大亨霍營東先生於五六十年代發明。在香港樓市最火爆的時候，你即使有錢也根本買不到新樓盤的現房，所有房子早在圖紙出來時就被售賣一空。
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“我和阿豪正是看好特區未來的發展，才願意先人一步，看看能不能與特區房管局達成合作，進行房地產開發！”李軒點點頭說道，聽了對方剛才說的的幾句話，他對這個劉局長一下子多了幾分好感，“但我們有幾個問題需要明確一下！”
“李生，我已經感覺出來，你對我們大陸的看法很真誠，並沒有帶上偏見。有問題你盡管提，不用彎彎繞，我們已經把你當做自己人，大家可以一起商量解決！”蔡永民適時說了一句。
李軒環顧了一下眾人，才不緊不慢的開口道：“大家可能都已經知道阿豪的身份，他是林氏集團林桂泰先生的兒子。我想蔡局長和副局長之前，也肯定聯絡過像林氏地產等香港知名的一眾大型房產開發公司。
利潤少一點對那些大公司來說反倒是次要問題，他們更看重的是規避風險。所以除非深海特區顯露出非常明顯的發展潛力，否則他們是不願意，來趟這個在他們看來充滿未知風險的渾水！
但我和阿豪不一樣。阿豪他不願繼續庇護在林氏集團的陰影下，有自己出來闖蕩一番事業的壯志雄心！我又正好有點閑錢，願意拿出來搏一搏！而我們倆又都看好深海特區未來的發展，於是一拍即合，成立了飛鴻置業！
飛鴻置業是個剛成立幾天的小公司，總經理阿豪也是個初出茅廬的學生仔，我倆都不避諱我們的劣勢。但相比於其他公司，飛鴻置業的優勢也很明顯，因為阿豪有一個叫林桂泰的父親做後盾。
就像現在，飛鴻置業剛剛成立，他立刻可以從林氏地產找來了張文錦先生這樣，既有建築行業豐富工作經驗，又出生在大陸，對香港和內地情況都十分了解的人才加盟！
如果飛鴻地產下定決心投資深海市的地產項目，阿豪可以借助林氏地產強大的設計團隊，幾天內很快就能拿出詳細又合理的項目設計方案！這些都是妙麗集團的老板劉成就不能比擬的，他是做百貨批發零售的，搞房地產其實是個外行！
阿豪既然決定脫離林氏的羽翼自立拼搏，資金上的問題會由我來全權承擔！飛鴻置業現在的註冊資本是一百萬港幣，如果有需要我隨時可以把這個金額翻十倍。
來特區之前，我剛剛和渣打、匯豐兩家銀行的高級經理碰過面，他們都願意給我的另一家企業——香港東方電子科技有限公司，提供上千萬美元的信用擔保，所以我們的實力絕對值得信賴！”
李軒不失時機的開始展露己方的實力，林桂泰這張虎皮果斷被他借來披在林瑜豪身上，至於接下來的事情就交給林瑜豪負責了。
“劉局長，付局長，我先要向兩位確定一個問題，你們之前與妙麗集團合作開發東湖麗苑項目中承諾的，也就是關於購房配戶口的條款，是否也適用於與我們飛鴻地產的合作項目？”林瑜豪按照之前和李軒商量好的計劃，順勢接過話頭。
其他人還震驚於在李軒之前說的，可以獲得上千萬美金的銀行背書，一時沒有回過神來。
只有付耀南局長還算鎮靜，他用餘光掃過一臉淡然表情的李軒，才開口回答林瑜豪提出的問題：“是的，沒錯！這項政策已經取得市委的批準，如果飛鴻地產願意來特區投資，你們的項目同樣適用於這條政策！”
林瑜豪微微舒了一口氣，用一種非常坦誠的語氣說道：“這樣就好！深圳離香港市區實在太遠，往來兩地還要經過蘿湖海關，實在很不方便。而深海市的房地產項目在本地銷售不太現實，肯定要拿到香港去銷售。
想讓香港市民大老遠跑來深海市買房自住，肯定不現實。按照我們飛鴻置業的分析，真正有意向購房的群體是那部分，近些年從大陸去往香港發展，卻依舊有家人留在大陸老家的新香港市民。
如果在深海市買房能夠送戶口，他們不但能就近照顧親人，還能解決家人的城裏人戶口問題。要知道在你們大陸，農村戶口和城市戶口是一條難以逾越的天塹，有了這個**，足夠吸引一大批人出手買房！”
劉遠飛也同意的點了點頭：“香港解放前總人口還不到一百萬，四九年解放時跑過去幾十萬，三年困難時期偷－渡過去幾十萬，從七七年到現在又連偷渡帶合法，去了幾十萬。這些從大陸過去的人，絕大部分都還有家人在內地！”
“一般來說，很富的人早就把全家人一起接到香港了，剩在大陸的親戚不一定願意去顧。而太窮的人，自身難保，就是有這個意願也顧不上家人。只有不窮不富的人才最顧家！
所以我和錦哥仔細分析了，這批人現在大都是香港的普通市民出生，有一些積蓄但不會太多。因此為他們量身準備的房子面積不能太，四到五百尺為最佳！
以港島東區的太古城為例，這幾年房價連連飆升，相同面積的房子新開盤樓花售價都在50萬以上。如果深海的房子每尺的售價定在250港幣左右，一套房子的售價剛好十萬出頭，只有香港的五分之一，肯定能吸引不少人的眼球！”林瑜豪繼續斯條慢理的說道。
“現在的關鍵問題是，飛鴻置業如果和特區房產開發公司合作，雙方怎麽分配利潤的問題！”李軒接了一句。
這個問題，只有房管局的兩位局長才有發言權。蔡永民和付耀南對視了一眼，才開口說道：“參照之前與妙麗集團的合作，我們拿85%，你們拿15%。”
“我不同意，整個項目的開發過程都需要我們負責，貴方只是坐等收錢，我們拿的比例太低了！”林瑜豪搖了搖頭說道。
“事情不能這麽算，我們拿出的地皮才是最珍貴的資產。按你們香港的地產開發經驗，地價就至少占到了總成本的七成左右，而我們雙方的合作並不需要支付地價，所以我們拿大頭合情合理！況且你們拿到地後就可以向銀行申請建樓貸款，自身的資金壓力幾乎沒有！”付耀南解釋道。
“你知道劉成就為什麽願意接受這麽低的利潤分成嗎？”李軒出聲說了一句，吸引了所有人的註意力，“我猜你們簽署的合作協議中肯定沒有規定，買樓所得款項必須全部轉入受雙方共同監管的銀行賬戶的條款。
而售樓的事情肯定交給香港的妙麗集團負責，賣樓所得的全部款項自然先進入劉成就的個人腰包，等到項目徹底完工後才會與你們坐下來分錢。在這之前你們拿不到一分錢，所有的資金都會被他無償使用。
萬一他的妙麗集團在這中途發生風險，那些被他拿去周轉的資金，最終能不能到達你們手裏還是個未知數！既然風險全部由你們背了，他自然分成再低也樂意接受啊！”
付耀南、蔡永民的臉色一下子難看了下來，聽了李軒這麽一點撥，他們才發現自己竟然做了一回傻子。
“況且銀行的建樓貸款並沒有你們想象的那麽容易批，至少妙麗集團想要拿深海市的東湖麗苑，去香港的銀行申請貸款就很難，即使批下來利息也會很高！
我們之所以願意嘗試，是因為經過分析，項目在賣樓花時就一炮而紅的可能性很大！只要能賣出三分之一的樓花就能支持整個項目做完，所以我們願意搏一把！即使樓花賣不出去，也只是虧損一些前期投資而已，我們承受得起！”
所謂賣樓花就是房產項目還只存在於圖紙之上，房產公司就已經把房子拿出來售賣，以便提前回收成本。如果買房人願意提前一次性繳納全額房款，地產公司會給客戶一個最大的優惠折扣。客戶也可以選擇先付一部分定金，然後根據售樓合約，隨著項目的施工進度分期付款，這種方式的優惠力度比前一種要少許多。
這種賣樓花的方式，最早是由現在的香江大亨霍營東先生於五六十年代發明。在香港樓市最火爆的時候，你即使有錢也根本買不到新樓盤的現房，所有房子早在圖紙出來時就被售賣一空。
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